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XX信托-锦星财富137号天润乌蒙水乡项目

项目 2020年08月13日 17:22 14 云南商会网
【近期信托列表】 【近期政府债列表】

 天润总部大楼北京二环外建国门IFC大厦抵押 ,满足债权地产432融资原则,开发商企业内负债率60%远低于行业平均值,充足风控 ,综合管理!
【XX信托-锦星财富137号天润乌蒙水乡项目】
【规模】5亿,首次融资2亿
【期限】24月
【付息】半年付息
【收益率】100万-300万-500万-1000万-2000万:7.7%-8.0%-8.1%-8.2%-8.3%(具体待募集公告发出后确认)
【产品结构及风控】
信托资金用于受让昭通保润置业发展有限公司(以下简称“保润置业 ”)所有的天润乌蒙水乡项目土地及对应资产的收益权,最终用于符合“四三二”条件的项目开发建设 ,保润置业到期回购特定资产收益权 。天润乌蒙水乡项目位于云南省昭通市昭阳区西南二环 ,乌蒙水乡公园两侧,项目总占地429亩,其中水体面积约280亩 ,自然环境优越,属于中高端改善性住宅地产项目,一期楼盘疫情期间去化客观 ,竞品少,需求市场大。

实际交易对手:天润集团形成天润置地(国家一级房地产开发资质) 、天润资管、天润物业、天润投资四大板块,北京持有型物业约60万平米 ,年租金收益达10亿元左右。截止2019年底企业内总资产约300亿元,净资产约120亿元,资产负债率约60% ,不是头部地产商,实属区域性地产商,企业结构简单 ,负债低于地产商平均水平 。

增信措施:
1 、乌蒙水乡项目土地第一顺位抵押 ,抵押率不超过50%;
2、天润置地集团持有的保润置业60%股权提供质押担保(剩余股权由当地政府部门持有);
3、天润置地集团实际控制人夫妇提供连带责任保证担保;
4 、天润置地集团提供连带责任保证担保;
5 、本项目与天润负责开发的杭州西麓府项目联动,杭州西麓府项目为本项目提供连带责任保证担保,如杭州西麓府项目结束(明年结束)则相应担保措施进行平移(管理季报到时会涉及说明)。
6、天润主要核心资产位于北京建国门IFC大厦A座及B座评估值约150亿 ,均第二顺位抵押至受托人名下(第一顺位抵押在银行,五折抵押),未直接抵押在此项目 ,抵押在天润张家港(苏州县级市)项目中,对应主债权15亿(考虑7折变现,二抵价值约30亿 ,抵押率约50%),总部大厦不三抵。商业地产不同于住宅,开发建设好 ,一般都会抵押在银行,获取低息经营性物业贷款 。由于是北京信托战略合作伙伴,张家港项目结束后不会解压 ,会加入到届时募资的新项目或追加到本项目中 ,视未来标的楼盘去化而定 。历史合作四个楼盘,均如期兑付或运营正常。受托人可有效实现对天润核心资产的控制。
7、真实外派财务,核实于2020年8月11号 ,已到项目地监督开展业务半月



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【大连市政-英那河水费收益权项目】
期限:12个月
规模:4000万
认购起点:10万,1万递增
预期收益:10万-30万-50万-100万  8.5%-8.8%-9.1%-9.5%
付息方式:半年付息,到期兑付
用款方式:补充大连旭阳水利建设开发流动资金
【增信措施】
1.还款保障:发行人主营收入(水费收入及海域租金收入) 。
2.担保方大连融强投资有限公司提供连带责任担保 ,大连庄河城市基础设施项目的重要投资和建设主体之一,截至 2018年12月31日,总资产 243.34亿元 ,所有者权益合计164.29亿元,资产负债率 46.58%。
【发行人介绍】
大连庄河,中国百强县 ,2018年排名第75名。发行人大连旭阳水利建设开发有限公司是市政府授权范围内的城市重点工程建设项目的开发建设主体,承担市政重大工程项目的投融资 、建设运营和管理任务 。主营业务主要为海域租金收入及水库水费收入,因此收入来源稳定 ,现金流稳定。项目底层资产水费收入金额为1亿元/年 ,经核实该笔资产权属清晰。

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